不動産投資

賃貸住宅経営で「一括借上げシステム」で知っておきたい3つのポイント!

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達人
土地活用で賃貸住宅を建てた場合、賃貸住宅経営も任せる「一括借上げシステム(サブリース)」があるよね。
このシステムについて、しっかり特徴を理解していないとガッカリすることもあるんだよ。
賃貸住宅経営全部任せられて、一定収入がもらえる良いことづくめのシステムじゃないの?
あゆちゃん
達人
じゃあ、今回は「一括借上げシステム」の知っておきたいポイントを紹介しよう。

一括借上げシステム(サブリース)とは?

達人
まずは、一括借上げシステム(サブリース)の仕組みについて紹介しよう。

一括借上げシステムには

  • 賃貸住宅オーナー(賃貸人)
  • サブリース会社(転貸人)
  • 入居者(転借人)

がいます。

サブリース仕組み

賃貸住宅の経営オーナー(賃貸人)

賃貸住宅オーナーがサブリース会社と賃貸借契約を結び、サブリース会社から賃料収入を得ます

サブリース会社(転貸人)

サブリース会社は、賃貸住宅オーナーと賃貸借契約を結び、入居者募集や管理、運営を行います。
入居者と転貸借契約を結び、入居者から家賃が支払われます

入居者(転借人)

入居者は、サブリース会社と転貸借契約を結び、家賃をサブリース会社に支払います。

あゆちゃん
こんな仕組みになってるんだ。
じゃあ、知っておきたい3つのポイントについて紹介するよ。
達人

一括借上げシステム(サブリース)の知っておきたい3つのポイント!

3つのポイント

  1. 査定家賃の90%の収入
  2. 30年とは更新され続けた場合の年数
  3. 募集期間や入替期間は免責期間

① 査定家賃の90%の収入

一括借上げシステムの場合、大体査定家賃の90%が支払われます。
共益費・敷金・礼金などは共用部分の管理に使用されるため支払われません。

共益費・敷金・礼金は通常であれば、オーナーが受け取れるものですが、一括借上げシステムに契約すると受け取ることができなくなります。
想定していたよりも、収入が少ない。ということになってしまわないように、契約前にしっかりチェックしましょう。

② 30年とは更新され続けた場合の年数

家賃の査定は大体2年毎に行われます。
査定後の家賃に合意した場合のみ契約更新となるため、『30年間一括借上げシステム』の30年は毎回更新され続けた場合の最長年数となります。

賃貸住宅の家賃は新築時がピークで、新築後10年が経つと空室が目立つようになりますので、査定家賃を大幅に下げられてしまうこともあります。
もし、新しい家賃に合意できなかった場合は契約解除となりますので、事前に確認しておきましょう。

契約更新に条件があることも!

契約更新条件に10年以上経過した時点での指定業者による修繕工事が含まれていることがあります。
修繕工事費用が割高な場合であっても、契約更新を希望するのであれば指定業者に修繕を依頼しなければなりません。

③ 募集期間や入替期間は免責期間

一括借上げシステムによっては、契約期間中であっても入居者募集期間(新築後3か月間)や入居者入替期間(退居後新入居者が入る1~2か月間)は、免責期間といって家賃が支払われないことがあります。

達人
一括借上げシステムの重要なことは、大抵小さな文字で書かれているんだ。
パンフレットをもらったら、小さい文字ほどしっかり読んでおこう!

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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