不動産投資

不動産投資のローンはどのくらいの返済比率で借りるのが安全?

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達人
不動産投資をする時に、ローンでお金を借りるけど、最近「フルローン」を組む人がいるんだよ。
知ってるかな?
自己資金なくても不動産投資を始められるってことだよね。
自分のお金を使わずに投資が始められるなんて最高!
くぼりん
達人
そうなんだけど、フルローンはキケンがいっぱいなんだ。
今回は、安全な返済比率について紹介しよう。

不動産投資のローン返済比率とは?

達人
まずは、返済比率について紹介していこう。

返済比率とは?

返済比率とは、【家賃収入】に対して【返済額】が占める割合のことを言います。
つまり、賃貸経営の安全度を示す指標で、返済比率が低いほど安全だと言われています。

計算式:返済比率=毎月返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100

返済比率はローンを組む金額によって変わってくるということになります。
そのため、フルローンで不動産投資を始めてしまうと、返済比率が上がってしまうためキケン度が上がってしまうということです。

また、返済比率が高いとキャッシュフローがあまり残らないため、あまり儲かりません。

キャッシュフローについてはこちらをご覧ください!

キャッシュフロー
不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!

達人不動産投資をする上で出てくる「キャッシュフロー」と「利益」という言葉が出てくるけど、実は、「利益」よりも「キャッシュフロー」を増やすことが重要なんだ。 どういうこと? 何が違うの?バチェル 達人今 ...

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達人
フルローンで不動産投資を始めるのは、不動産投資初心者には向いていないということだね。

不動産投資の安全な返済比率とは?

達人
じゃあ、安全な返済比率について紹介するよ。

安全な返済比率というのは、キャッシュフローが十分に残る比率ということになります。
その返済比率は30%以下を目標としましょう。

返済比率を30%以下にするためには、物件によっては自己資金をかなり使う必要があるかもしれません。
ローンばかりに頼っていては、ローンの返済だけで手元にお金は残りませんので、不動産投資を始めるなら自己資金も重要となることを忘れないようにしましょう。

また、返済比率は満室時の毎月の家賃収入を使って計算しますが、賃貸経営では常に満室という状態は難しいです。
そのため、返済比率をできるだけ低くしておくことが、余裕のある賃貸経営に繋がります。

くぼりん
本当に返済比率が高いとキャッシュフローが残らないの?
そんな疑問に答えるために、2つのパターンを紹介しよう。
達人

返済比率30%と60%はどのくらいキャッシュフローが違う?

条件

満室時の毎月の家賃収入100万円、経費率15%、空室率が10%
  • 返済比率30%の場合
    経費率15%+空室率10%+返済比率30%=55%
    家賃収入100-55=45万円(手残りのキャッシュフロー)
  • 返済比率60%の場合
    経費率15%+空室率10%+返済比率60%=85%
    家賃収入100-85=15万円(手残りのキャッシュフロー)

このように、返済比率30%であれば毎月45万円のキャッシュフローが残るのに対し、返済比率60%の場合は15万円しか残りません。
年間で考えると返済比率30%であれば540万円、返済比率60%では180万円となり360万円の差ができてしまいます。

返済比率
30%
60%
手残りのキャッシュフロー(月) 45万円 15万円
手残りのキャッシュフロー(年) 540万円 180万円

もし空室率が上がってしまったら、返済比率60%ではキャッシュフローがもっと残りません。
入居者募集の広告や修繕費用を捻出することも難しくなり、賃貸経営が悪化してしまう可能性もあります。

達人
フルローンという甘い言葉に惑わされずに、自己資金も活用しながらキャッシュフローがしっかり残る返済比率を目指そう!

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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