不動産投資

アパマン経営成功の基準は「表面利回り10%」を目安に!

投稿日:

達人
アパート・マンション経営で成功するというのは、どういうことなのかわかるかな?
うーん。
沢山お金が入ってくることかな?
くぼりん
達人
アパート・マンション経営の成功は、始めた動機によって若干異なるんだよ。

アパート・マンション経営の成功とは?

アパート・マンション経営を始めた理由別の成功!

  • 相続税対策のため・・・収益性は必ずしも最優先のテーマではない
    アパートを建てたことによって、将来納めるべき相続税が3,000万円も節税できる見込みであれば、毎月手元に残るお金がそれほど多くなくても(それなりの収益が上がっていることが最低限)、満足できるはず。
  • 土地の有効活用を目的・・・投資額やリスクの度合いに見合った利回りが確保

このようにアパート・マンション経営を始めた理由によって、成功となる収益の基準は異なります

しかし、すでに土地を持っている人がその土地にアパート(マンション)を建てる場合、動機の如何に関わらず、

表面利回り10%

というのが、成功と言えるかどうかの、大まかな目安になると思います。

表面利回り=年間総収入÷投資額

アパート・マンション経営には、管理費、修繕費、固定資産税といった経費がかかりますので、本来なら、それらを控除した後の実質利回りで判断しなければなりませんが、表面利回りが10%であれば、実質利回りもそこそこの数字(7%程度)になります。

実質利回り=(年間総収入-必要経費)÷投資額

達人
もし、この実質利回りが預金の利率よりも低いとしたら、それでも投資するかな?

ここ数年、超低金利が続いていますが、定期預金の利率が5%以上だった頃もありました。
ですから、過去10年間(あるいは20年間)の平均預金利率と比較しなければなりません。

一般的には、不動産投資の方が預金よりもリスクが高いですから、預金よりも利回りが高くなければ納得できないでしょう。

東京の投資用ワンルームマンション(新築)の表面利回りは5%前後・・・

近年の東京の投資用ワンルームマンション(新築物件)の表面利回りは5%前後のものが多いようです。

現在、定期預金の利率は年1%にも満たないため、それと比較すると5%というのは魅力的だと感じるかも知れません。

しかし、ワンルームマンションは、空室リスク、値下がりリスクなどがあることを考慮する必要がありますし、預金利率は長期的な平均値で考えると、ワンルームマンションの5%という利回りは低すぎると思われます。

定期預金にしていても、今はほとんど利息が付かないので、定期を解約して、そのお金でワンルームマンションでも買おうかと考える人がいるようですが、現時点だけの利回り比較で判断するのは問題だと思います。

数年後には定期預金の利率が年3%になっており、一方ワンルームマンションは、半年間近くも空室が続いたため、年間利回りは2.5%になってしまったということもあり得ます。
さらに、そのマンションを売ろうと思ったら、購入価格よりも3割安くなっていたということも十分考えられます。

その時になって「こんなはずじゃあなかった」と言っても、どうしようもありません。

その投資が成功かどうかは、投資した時点だけの利回りでは評価できないのです。

同じ土地にマンションを建てることを計画してた時にハウスメーカーに賃貸マンションのプラニングを依頼したところ、表面利回りは8.4%~11.5%とばらつきました
これだけ利回りに差が生じるのは、単身者向けとファミリータイプとの違いということも関係していますが、リスクの差を反映していると考えられます。

ハウスメーカーから提案される表面利回りの数字は、あくまでも建築後1年間の予想利回りですから、その後もそのまま推移するという保証はありません。

達人
単純に利回りが高いからという理由だけで決めるのは危険すぎなんだよ。

アパート・マンション経営には、いくつかのリスクがあります。

今回は、リスクを考慮した上での大まかな判断基準とでも言うべき表面利回り10%という数字を頭に入れておいてください。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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