不動産相続

現金よりも不動産の方が相続税評価減!一番節税できる不動産とは?

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達人
現金1億円と1億円で不動産を購入した場合、どっちの相続税の方が高いと思う?
同じじゃないの??
バチェル
達人
同じ1億円でも不動産を所有している方が相続税の評価額が低くなるから、相続税は少なくて済むんだよ。

不動産評価方法は現金とは違う!?

現金は持ち続けていても価値が変わることがないですが、不動産の場合は長期間持ち続けていると価値が下がってしまったり上がったりすることがあります。
そのため、現金(預金)を増やした方が安心と思う人が沢山いるのですが、相続ということを考えると現金では価値が変わらないことから、節税することができません。

達人
つまり、現金を沢山増やして相続をしてしまうと、それだけ相続税を沢山支払わなければならないということなんだよ。
せっかく沢山お金を残してあげたいと思って貯金してるのに、税金でとられるのは嫌だよ。
バチェル
達人
だから、相続税のことを考えると、不動産で残した方が良いということなんだよ。

どのくらい違うの?相続税!

現金
不動産(土地・建物)
不動産を賃貸
相続税評価
100% 土地:時価の約80%(路線価評価)
建物:時価の約60%(固定資産税評価)
土地:時価の約64%(路線価評価から借家権と借地権を割合をかけたのものを引く)
建物:時価の約42%(固定資産税評価から借家権を引く)

不動産の相続税評価

同じ1億円でも現金として所有しておくのか、1億円で不動産を購入して所有しておくのかでは、大きく相続税評価額が変わってくるということになります。

また、不動産をただ所有しておくというよりも、賃貸しておく方がさらに相続税評価額を下げることができます。

不動産の相続税評価額の計算方法についてはこちらで詳しく紹介しています

評価方法
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所有する不動産によっても相続税評価額は変わる!

達人
相続税対策として不動産を所有するなら、できるだけ相続税が低くなる不動産を購入したいよね。
もちろん。
バチェル

【不動産相続税評価】1棟マンション vs 区分マンション vs 土地活用(賃貸住宅建築)

1棟マンションの場合

1億円(土地5,000万円、建物5,000万円)で1棟マンションを購入する場合

  • 土地:5,000万円×80%×80%=3,200万円
  • 建物:5,000万円×60%×70%=2,100万円

土地と建物を合わせると・・・3,200万円+2,100万円=5,300万円で53%となります。

現金1億円を所有しておくよりも、1棟マンションを所有しておく方が約半分の相続税評価に変わるということです。

区分マンションの場合

1億円で区分マンション(1室)を購入する場合

区分マンションは土地が共有のため、土地価格よりも建物価格が高くなるのが一般的です。
1億円でタワーマンションの1室(3LDK)を購入し賃貸した場合は、2,419万円の評価となることもあるそうです。

一般的に、区分マンションの所有では相続税評価は約30%と言われています。

1棟マンションよりも区分マンションを所有しておく方が相続税の節税効果が高いということになります。

土地活用(賃貸住宅建築)

所有している土地(路線価5,000万円)に5,000万円で賃貸マンションを建築する場合

  • 土地:5,000万円×80%×=4,000万円
  • 建物:5,000万円×60%×70%=2,100万円

土地と建物を合わせると・・・4,000万円+2,100万円=6,100万円で61%となります。

現金5,000万円と土地(路線価5,000万円)を所有している時よりも約61%相続税評価額が下がります。

達人
一番相続税の節税効果が高いのは区分マンションを所有することだよ。
土地を所有している場合は賃貸マンションを建てた方が良いということになるね。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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