不動産相続

法人と個人での賃貸建物建築はどちらが相続税負担が少なくて済む?

投稿日:

達人
土地オーナー自身が賃貸建物を建築すると、相続税負担を少なくすることができると紹介したよね。
じゃあ個人ではなく、法人が賃貸建物を建築するとどうなるんだろう?
法人だと自分の建物にならないから相続税対策できないんじゃない?
ばんどう
達人
法人でも税負担を少なくできるんだよ。
でも個人か法人かを選ぶ時に重要なのが期間なんだ。

個人で賃貸建物を建築して10年以上経つと税負担が増加する!

達人
土地オーナー個人で賃貸建物を建築する場合、家賃収入が入ってくるよね。
建築当初は大きな相続税負担減になるけど、10年以上も期間が経ってしまうと家賃収入が増えて所得税の負担が増えてしまうんだ。

賃貸建物を家賃収入を得る目的で建てるなら個人でも問題ありませんが、相続税対策として建築する場合、相続するまでに10年以上経過してしまうと、家賃収入の蓄積によって所得税が増加し、相続税対策として建築したにもかかわらず税負担が大きくなってしまう可能性があります。

所得税の仕組み

所得税は、所得が増えれば増えるほど税率が上がる仕組みなので、個人で賃貸建物を建築すると、個人に所得が集中してしまい税負担が大きくなってしまうのです。
達人
つまり、相続までの期間が10年以内であれば相続税評価減の効果があるということなんだよ。
じゃあ、相続までの期間が10年より長いなら法人の方が税負担が少なくて済むということなんだ。
ばんどう

法人で賃貸建物を建築する時のメリット!

法人で賃貸建物を建築する場合は、賃貸利益は法人の財産として蓄積されるので、個人の財産としては蓄積されません。
しかし、法人を設立して土地オーナー自身が株式を所有してしまうと、法人に蓄積された財産が株式の価値上昇につながるため、相続財産を増やすことに繋がってしまいます。

達人
だから、法人を設立する際は、後継者(相続人など)を株主として設立することがオススメなんだよ。

後継者を株主として法人を設立することによって、個人の財産を増やすことがないため相続税対策をすることができます。
また、法人に対する所得税は個人の所得のように増えれば増えるほど税率ではなく、税率が一定なので、税負担も個人よりも軽減できます。

ばんどう
でも法人で賃貸建物を建築したら、法人の財産になるから手元にお金が残らないよ。
法人として賃貸建物を建築する場合は、土地オーナーも後継者も共に役員に就任して、役員報酬を得ることでお金が個人にも還流する仕組みを作ることができるんだよ。
達人

法人として賃貸建物を建築するメリット

  1. 役員報酬の支払いで所得の分散
  2. 相続税の納税資金として活用
  3. 相続後の個人資産の買い取り

① 役員報酬の支払いで所得の分散

土地オーナーの生活費を役員報酬で受け取ることで、財産を増やさずに相続税対策をすることができます。
また、役員報酬という形で後継者にも賃貸利益を分散することができます。

② 相続税の納税資金として活用

法人に蓄積された賃貸利益は相続税の納税資金として活用することも可能です。
例えば、死亡退職金の支給です。
土地オーナーが亡くなった際に、相続人である遺族に支払われる死亡退職金は【法定相続人×500万円まで非課税】となるので、相続人が死亡退職金を活用して、相続税を納税することができます。

③ 相続後の個人資産の買い取り

相続発生後に法人へ土地、建物、株式などの個人資産を譲渡すれば、法人から納税資金を調達することができます。
さらに、譲渡した財産にかかる相続税は、譲渡所得の計算上取得費として控除することができるので、税負担も少なくできます。

達人
賃貸建物を建築する際は、土地オーナーの年齢や家族構成などを考慮した上で、税負担を少なくするために個人か法人かどちらを選べばいいのか検討することが大切だよ。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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