不動産相続

先祖代々の土地を守りたいなら、土地活用をし直すべし!【相続ケース②】

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達人
先祖代々受け継いできた土地を相続したからと言って、すぐに売却するのは気が引けるよね。
それだね。
でも収益が出ない不動産を所有し続けるのも税金の支払いが大変そう。
もりもり
達人
そうなんだ。
だから、そういう時は一度建物などを解体して、土地活用をし直すことが大事なんだよ。

父親の長期入院で相続を実感!収益の上がっていない土地は再度土地活用を検討!

不動産相続ケーススタディ

Cさんの父親が長期入院したことにより、相続について考えるようになりました。
Cさんの父親は先祖代々受け継いでいる土地を守るために、アパート経営と駐車場の管理を行ってきました。
しかし、父親に管理を全て任せていたため、長期入院により不動産相続について真剣に考える必要が出てきたのです。
母親は不動産の管理については何も知らないので、これから教えて管理してもらうのは大変です。
また、節税対策のためにアパートを建築したのですが、老朽化で空室が多くあります。
駐車場経営も半分しか埋まっておらず、収益が上がっておらず、税金の支払いは貯金を切り崩して支払っています。

このような場合に、Cさんはどうすれば良いと思いますか?

達人
今まで考えられていた相続プランはこれ!

今までの相続の仕方なら・・・

  • 自宅も老朽化しているため、自宅を建て直して住む
  • 老朽化したアパートの解体、建て直して賃貸事業の継続
  • 駐車場にも賃貸マンションを建築

今までの相続プランでは、母親が実家に1人で住んで賃貸アパート・マンション2棟の管理をしなければなりません。
そのため、母親が管理をすることなく土地活用もできるという相続が必要になるのです。

実家を解体して、すべての土地を一体化し土地活用をするという選択!

達人
先祖代々受け継いできた土地を売却するのではなく、アパートが建っていた土地と駐車場の土地、実家の土地を全て一体化し一つの土地活用をするという選択をしてみよう。

所有している土地を一体化

  • 実家は老朽化しているので解体。Cさんの家の近くの区分マンションを購入し母親が住む
  • 一体化した土地で長期運営者の入る(管理の手間が省ける)賃貸事業を開始
  • 生活費は毎月の賃料で賄える

このように資産組み替えを行うことで相続税がほとんど必要な状態となります。

また、父親が亡くなって相続する時は、相続した現金を資本にして資産管理法人を設立し、法人で収益物件を購入し、収入を親族に分散して所得税の節税をすることも可能です。
母親の相続が発生した際は、法人に相続財産を入れて運用することもできます。

法人を活用した賃貸事業の税負担についてはこちらで紹介しています

法人と個人
法人と個人での賃貸建物建築はどちらが相続税負担が少なくて済む?

達人土地オーナー自身が賃貸建物を建築すると、相続税負担を少なくすることができると紹介したよね。 じゃあ個人ではなく、法人が賃貸建物を建築するとどうなるんだろう? 法人だと自分の建物にならないから相続税 ...

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区分マンションを購入する際の資金には「おしどり贈与」を活用!

「おしどり贈与」とは、居住用財産の夫婦間贈与のことで、2,000万円が特例分として贈与税なしで贈与可能となります。
また、毎年110万円までの贈与は贈与税がかからないので、合計で2,110万円分を贈与税なしで贈与可能となります。

相続について考える時は、生前贈与なども考えることで、相続財産を減らし相続税を抑えることもできます。
贈与した金額で不動産を購入することで、相続税評価額を低くすることもできるので、相続を考え始めたら贈与についても考えてみましょう。

もりもり
母親が1人で実家に暮らすよりも近くで暮らしてくれる方が安心だよね。
実家には思い出があるから住み続けたいという思いもあるかもしれないけど、解体して子どもの近くで過ごす方が安心で楽しく暮らせるかもしれないよね。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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